orbau plant

Bei unseren Projekten haben unsere Architekten freie Hand und können Ihre Kreativität ausleben.

  • Wir entwerfen, gestalten und konstruieren mit Hinblick auf langlebige Gebäude mit Wohlfühlcharakter
  • Wir planen Individuelle Wohnungen / Projekte verpackt in einem Gebäude, das sich städtebaulich in die vorhandene Umgebung einfügt
  • Unsere Planung bezieht sich stets auf den späteren Nutzer und deren Bedürfnisse
  • Wir begleiten Auftraggeber und Käufer und unterstützen diese über den ganzen Planungs- und Bauprozess hinaus
  • Wir legen Wert auf Transparenz und eine umfassende Kommunikation
  • Unser Kreativteam

Leistungsphasen nach HOAI

Beim Hausbau gibt es insgesamt 9 Leistungsphasen, auch „Bauphasen“ genannt. Die Leistungsphasen gliedern die Gesamtleistung in der Planung und umschreibt folgende Bereiche:

In einem ersten Schritt der Planung werden die Vorstellungen und Anforderungen für das Bauprojekt in Erfahrung gebracht. Die unterschiedlichen Bauphasen werden besprochen und zeitlich abgesteckt.
In dieser ersten Planungsphase werden grundlegende Fragestellungen beantwortet: Wo und wann soll gebaut werden? Wofür soll das Gebäude genutzt werden? Welches Grundstück ist für das Bauvorhaben geeignet? Um diese Fragen zu beantworten, unterstützen unsere Architekten beispielsweise bei Ortsbesichtigungen. Im Anschluss wird der Ablauf der weiteren Bauphase besprochen.

Nachdem die Erstgespräche geführt sind und die Finanzierung des Projektes grundsätzlich geklärt ist, folgt die Vorplanung als nächste Bauphase. Ein erster konkreter Entwurf (Planungskonzept) sowie eine Kostenschätzung (Kostenvoranschlag) werden von unseren Architekten erstellt. Bis vor ein paar Jahren wurden Pläne noch per Hand gezeichnet, heute können Vorentwürfe mit moderner Software (BIM) zum Leben erweckt werden. Dadurch können unsere Architekten beteiligte Behörden wie z.B. das Bauordnungsamt direkt in die Bauplanung integrieren. Details spielen bei der Vorplanung noch keine Rolle. Es geht um die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion des Gebäudes, um Fragen der Bautechnik und Bauphysik, als auch die Wirtschaftlichkeit, Energieversorgung und Ökologie.

Sobald alles bewilligt ist, erfolgt die weitere Ausarbeitung des Vorentwurfs. Das Modell wird nun vollständig erstellt und geplant. Während der Entwurfsplanung werden nun auch städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Voraussetzungen in die Planung mit aufgenommen. Ziel ist ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept, das alle projektspezifischen Problemstellungen berücksichtigt.

Die Genehmigungsplanung knüpft an die Ergebnisse der vorangegangenen Phasen nahtlos an. Die bisherigen Entwürfe werden dafür genutzt, die Genehmigung des Bauprojektes zu beantragen. Unser Architekt verpackt die Ergebnisse des Vorentwurfes in genehmigungsfähige Pläne, welche den Anforderungen der Baubehörden entsprechen. Mit den vom Amt verlangten Formularen, Berechnungen und Bauplänen wird der Antrag für das Bauprojekt gestellt.

Unsere Architekten arbeiten die Genehmigungsplanung im Detailgrad weiter aus, sodass die Werkplanung als Ergebnis entsteht. Die bisherigen Entwürfe werden also in engem Austausch mit Fachplanern ausgearbeitet und eine exakte Berechnung aller benötigten Baustoffmengen (Massenermittlung) vorbereitet. Diese Mengen dienen als Grundlage für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse (Angebotsunterlagen).

Auf Grundlage dieser Daten besprechen unsere Architekten alle Details wie z. B. die Art der Beleuchtung oder die Anzahl und Positionen der Steckdosen. In der Regel sind zu diesem Zeitpunkt unsere Handwerker bereits beratend eingebunden und werden vom Architekten koordiniert. Zusammen mit den Angaben der Fachplaner erstellt unser Architekt eine detaillierte Objektbeschreibung. Diese Unterlagen bilden schließlich die Basis für die Arbeit der eigenen Handwerker und Fachbereiche.

In dieser Bauphase muss die Auftragsvergabe an die einzelnen Handwerker vorbereitet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Vergabeunterlagen zusammengestellt, Gespräche mit den Fachbereichen geführt und geplant.
Die Gewerke werden hierfür in Leistungspakete aufgeteilt. So können zum Gewerk „Dachdeckerarbeiten“ die Dacheindeckung und die Dachabdichtung gehören.

Die erstellten Leistungsverzeichnisse werden an unsere regionalen Handwerker zur Angebotserstellung versendet. Die Planer stehen den Bauleiter/innen bei der Vergabe zur Klärung offener Fragen stets zur Verfügung.

Im Allgemeinen als Bauleitung bezeichnet, stellt diese Bauphase den umfangreichsten Aufgabenbereich für unsere internen Bauleiter dar. Zuerst wird ein Bauzeitenplan erstellt. Dieser Zeitplan beschreibt die Zeitfenster der ausführenden Firmen und Ihre Abhängigkeiten voneinander. Ebenso wird der Fertigstellungstermin festgelegt. Gemäß diesem Zeitplan und den in den Bauverträgen festgelegten Terminen weist unsere Bauleiter die Gewerke ein und kontrollieren deren Leistungsergebnisse. Sie überwachen die Ausführung der Arbeiten und prüfen die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Nach der Fertigstellung einer Bauleistung wird diese unter Berücksichtigung von eventuell aufgetretenen Mängeln und Restarbeiten abgenommen.

Nach der förmlichen Abnahme geht die Immobilie an den neuen Nutzer über. Im Rahmen der Gewährleistung und Verjährungsfristen wird in dieser Leistungsphase die Beseitigung der offenen Punkten überwacht bzw. koordiniert.

Visualisierung Haustechnik

Die eigene Haustechnikabteilung der orbau wickelt eine ganzheitliche Planung ab. Von der Grundkonzeption über die Ausschreibung und anschließende Bauleitung der Projekte. Bestandsgebäude werden gemeinsam mit der orbau-eignen Hausverwaltung betreut.

„Seit über 40 Jahren ist die Projektleitung unsere Leidenschaft“

Jochen Fritsch, Architekt

„Es gibt nur einen Weg, um Fehler zu vermeiden. Keine Ideen mehr zu haben“

Albert Einstein

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